청산간주 법인과의 임대차 계약, 보증금 떼일 위험 없을까?

<style>&NewLine; &colon;root &lbrace;&NewLine; --theme-primary&colon; &num;00838f&semi;&NewLine; --theme-secondary&colon; &num;e0f7fa&semi;&NewLine; --text-dark&colon; &num;212121&semi;&NewLine; --text-light&colon; &num;5f5f5f&semi;&NewLine; --border-color&colon; &num;e0e0eoro&semi;&NewLine; &rcub;&NewLine; &period;blog-post-v24 &lbrace; font-family&colon; 'Pretendard'&comma; 'Noto Sans KR'&comma; -apple-system&comma; BlinkMacSystemFont&comma; 'Segoe UI'&comma; sans-serif&semi; line-height&colon; 1&period;8&semi; max-width&colon; 800px&semi; margin&colon; 40px auto&semi; font-size&colon; 17px&semi; color&colon; var&lpar;--text-dark&rpar;&semi; background-color&colon; &num;fff&semi; &rcub;&NewLine; &period;blog-post-v24 p&comma; &period;blog-post-v24 li &lbrace; color&colon; var&lpar;--text-light&rpar;&semi; &rcub;&NewLine; &period;blog-post-v24 p &lbrace; margin-bottom&colon; 20px&semi; &rcub;&NewLine; &period;blog-post-v24 h2 &lbrace; font-size&colon; 1&period;6em&semi; color&colon; var&lpar;--text-dark&rpar;&semi; 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계약하려는 상대방은 분명 현판에 걸린 대표가 맞는데&comma; 서류상 회사는 이미 몇 년 전 해산된 것으로 되어 있다니&period; 이 계약&comma; 과연 진행해도 되는 걸까요&quest; 내 소중한 보증금은 안전하게 돌려받을 수 있을까요&quest; 많은 자영업자와 부동산 계약 담당자들이 겪는 이 막막한 상황&comma; 명쾌하게 해결해 드립니다&period;<&sol;p>&NewLine;<&sol;div>&NewLine;<h2>1&period; &&num;8216&semi;청산간주 법인&&num;8217&semi;&comma; 좀비 회사의 정체<&sol;h2>&NewLine;<p><img src&equals;"https&colon;&sol;&sol;infotalk&period;co&period;kr&sol;wp-content&sol;uploads&sol;2025&sol;09&sol;먼지-쌓인-사무실이나-굳게-닫힌-공장-문처럼-오랫동안-활동이-없었음을-암시&period;webp" alt&equals;"먼지 쌓인 사무실이나 굳게 닫힌 공장 문처럼 오랫동안 활동이 없었음을 암시" width&equals;"768" height&equals;"512" class&equals;"aligncenter size-full wp-image-151" &sol;><&sol;p>&NewLine;<p>먼저 &&num;8216&semi;청산간주&&num;8217&semi;의 정확한 의미부터 알아야 합니다&period; 이는 법인이 정상적인 해산 및 청산 절차를 밟지 않았음에도 불구하고&comma; 법률에 따라 <strong>사망 선고<&sol;strong>를 받은 것과 유사한 상태를 의미합니다&period; 우리 상법은 활동하지 않는 유령 법인&comma; 즉 <strong>&ast;휴면회사<&sol;strong>가 공부상에 방치되는 것을 막기 위해 이 제도를 두고 있습니다&period;<&sol;p>&NewLine;<ul>&NewLine;<li><strong>청산간주 대상&colon;<&sol;strong> 주식회사가 <strong>최후의 등기 후 5년<&sol;strong>이 지나도록 아무런 변경 등기를 신청하지 않은 경우&period;<&sol;li>&NewLine;<li><strong>절차&colon;<&sol;strong> 법원행정처장이 해당 법인에게 2개월 내에 영업을 계속하고 있다는 신고를 하도록 통지하고&comma; 신고가 없으면 해산된 것으로 간주하여 직권으로 등기소에 해산 등기를 하게 됩니다&period;<&sol;li>&NewLine;<&sol;ul>&NewLine;<p>즉&comma; &&num;8216&semi;청산간주 법인&&num;8217&semi;은 서류상으로는 사망했지만&comma; 실제로는 자산을 보유하고 있거나 심지어 암암리에 활동을 이어가는 &&num;8216&semi;좀비 회사&&num;8217&semi;와 같은 상태일 수 있습니다&period;<&sol;p>&NewLine;<h2>2&period; 임대차 계약&comma; 과연 유효할까&quest; &lpar;핵심 법리&rpar;<&sol;h2>&NewLine;<p><img src&equals;"https&colon;&sol;&sol;infotalk&period;co&period;kr&sol;wp-content&sol;uploads&sol;2025&sol;09&sol;계약서-서류-위로-돋보기를-올려놓아-법적-유효성을-꼼꼼히&period;webp" alt&equals;"계약서 서류 위로 돋보기를 올려놓아 법적 유효성을 꼼꼼히" width&equals;"768" height&equals;"512" class&equals;"aligncenter size-full wp-image-150" &sol;><&sol;p>&NewLine;<p>가장 중요한 질문입니다&period; 이런 &&num;8216&semi;사망 선고&&num;8217&semi;를 받은 법인과 맺은 임대차 계약이 법적으로 효력이 있을까요&quest; 결론부터 말하면&comma; <strong>&&num;8220&semi;조건부로 유효하다&&num;8221&semi;<&sol;strong> 입니다&period;<&sol;p>&NewLine;<p>청산간주로 해산 등기가 되었더라도&comma; 그 법인은 즉시 소멸하는 것이 아닙니다&period; 우리 법원은 법인이 <strong>&&num;8216&semi;청산의 목적범위 내에서는 존속&&num;8217&semi;<&sol;strong>한다고 봅니다&period; 즉&comma; 회사의 남은 재산을 정리하고 채무를 변제하는 등의 &&num;8216&semi;뒷정리&&num;8217&semi;를 위한 활동은 여전히 가능하다는 의미입니다&period;<&sol;p>&NewLine;<ul>&NewLine;<li><strong>기존 계약&colon;<&sol;strong> 청산간주 이전에 체결된 임대차 계약은 여전히 유효하며&comma; &&num;8216&semi;청산인&&num;8217&semi;이 계약상 권리와 의무를 승계합니다&period;<&sol;li>&NewLine;<li><strong>신규 계약&colon;<&sol;strong> 청산간주 이후에 <strong>새로운 임대차 계약<&sol;strong>을 체결하는 것은 &&num;8216&semi;청산 목적 범위 내의 활동&&num;8217&semi;으로 볼 수 있습니다&period; 회사의 자산&lpar;부동산&rpar;을 활용하여 임대 수익을 얻고&comma; 이를 통해 회사의 채무를 변제하거나 잔여재산을 분배하는 것은 적법한 청산 활동의 일환이기 때문입니다&period;<&sol;li>&NewLine;<&sol;ul>&NewLine;<div class&equals;"warning-box">&NewLine;<p class&equals;"box-title">⚠️ 핵심은 &&num;8216&semi;누가&&num;8217&semi; 계약하는가&excl;<&sol;p>&NewLine;<p>계약이 유효하기 위한 절대적인 조건은&comma; 해당 계약을 체결하는 사람이 법적으로 권한을 가진 <strong>&&num;8216&semi;청산인&&num;8217&semi;<&sol;strong>이어야 한다는 점입니다&period; 청산간주가 되면 기존의 대표이사는 대표권을 상실하고&comma; 정관에 다른 규정이 없으면 당시의 이사가 &&num;8216&semi;청산인&&num;8217&semi;이 됩니다&period;<&sol;p>&NewLine;<&sol;div>&NewLine;<h2>3&period; 계약 전 &&num;8216&semi;반드시&&num;8217&semi; 확인해야 할 3가지 체크리스트<&sol;h2>&NewLine;<p><img src&equals;"https&colon;&sol;&sol;infotalk&period;co&period;kr&sol;wp-content&sol;uploads&sol;2025&sol;09&sol;체크리스트-아이콘과-함께-서류등기부등본-도장대표권-펜특약&period;webp" alt&equals;"체크리스트 아이콘과 함께 서류&lpar;등기부등본&rpar;&comma; 도장&lpar;대표권&rpar;&comma; 펜&lpar;특약&rpar;" width&equals;"768" height&equals;"512" class&equals;"aligncenter size-full wp-image-154" &sol;><&sol;p>&NewLine;<p>청산간주 법인과 안전하게 임대차 계약을 체결하기 위해&comma; 아래 3단계는 반드시 직접 확인해야 합니다&period;<&sol;p>&NewLine;<h3>✅ 1단계&colon; 법인 등기부등본 발급 및 확인<&sol;h3>&NewLine;<p>가장 기본입니다&period; 계약 직전&comma; 반드시 최신 법인 등기부등본을 발급받아 아래 두 가지를 확인해야 합니다&period;<&sol;p>&NewLine;<ol>&NewLine;<li><strong>해산 간주 날짜&colon;<&sol;strong> 언제 청산간주가 되었는지 확인합니다&period;<&sol;li>&NewLine;<li><strong>&&num;8216&semi;청산인&&num;8217&semi; 정보&colon;<&sol;strong> 등기부 &&num;8216&semi;임원에 관한 사항&&num;8217&semi; 란에 누가 법적인 &&num;8216&semi;청산인&&num;8217&semi;으로 등기되어 있는지 그 이름을 정확히 확인합니다&period;<&sol;li>&NewLine;<&sol;ol>&NewLine;<div class&equals;"action-button-wrapper">&NewLine;<a href&equals;"http&colon;&sol;&sol;www&period;iros&period;go&period;kr&sol;" class&equals;"action-button" target&equals;"&lowbar;blank" rel&equals;"noopener noreferrer">대한민국 법원 인터넷등기소 바로가기 &srarr;<&sol;a>&NewLine;<&sol;div>&NewLine;<h3>✅ 2단계&colon; &&num;8216&semi;청산인&&num;8217&semi;의 적법한 대표권 확인<&sol;h3>&NewLine;<p>등기부등본에서 확인한 &&num;8216&semi;청산인&&num;8217&semi;과 실제로 계약을 체결하는 사람이 동일 인물인지 <strong>신분증을 통해 반드시 확인<&sol;strong>해야 합니다&period; 만약 청산인이 여러 명이라면&comma; 정관이나 주주총회 의사록을 통해 대표 청산인이 누구인지&comma; 또는 공동으로 대표권을 행사해야 하는지 확인하는 것이 안전합니다&period;<&sol;p>&NewLine;<h3>✅ 3단계&colon; 계약서 특약사항 추가<&sol;h3>&NewLine;<p>만일의 분쟁을 막기 위해 임대차 계약서에 아래와 같은 특약사항을 명시하는 것이 좋습니다&period;<&sol;p>&NewLine;<ul>&NewLine;<li>&&num;8220&semi;본 계약의 임대인 &&num;8216&semi;&lpar;주&rpar;000&&num;8217&semi;는 상법 제520조의2에 따라 청산간주된 법인이며&comma; 본 계약은 적법한 청산인 OOO가 청산법인을 대표하여 체결한다&period;&&num;8221&semi;<&sol;li>&NewLine;<li>&&num;8220&semi;임대차보증금 반환 채무는 청산법인의 잔여재산분배에 우선하여 변제하며&comma; 청산인 OOO는 선량한 관리자의 주의의무로 보증금 반환 의무 이행에 협조한다&period;&&num;8221&semi;<&sol;li>&NewLine;<&sol;ul>&NewLine;<h2>4&period; &&num;8216&semi;청산간주 법인&&num;8217&semi; 되살리기 &lpar;회사 계속 등기&rpar;<&sol;h2>&NewLine;<p><img src&equals;"https&colon;&sol;&sol;infotalk&period;co&period;kr&sol;wp-content&sol;uploads&sol;2025&sol;09&sol;시든-식물에-물을-주어-다시-살아나는-모습&period;webp" alt&equals;"시든 식물에 물을 주어 다시 살아나는 모습" width&equals;"768" height&equals;"512" class&equals;"aligncenter size-full wp-image-152" &sol;><&sol;p>&NewLine;<p>만약 임대인이 앞으로도 계속해서 사업을 영위할 의지가 있다면&comma; 청산간주 상태를 벗어날 수도 있습니다&period; 상법은 해산으로 간주된 날로부터 <strong>3년 이내<&sol;strong>라면 주주총회 특별결의를 통해 회사를 계속해서 운영할 수 있는 &&num;8216&semi;부활&&num;8217&semi; 절차를 마련해두고 있습니다&period;<&sol;p>&NewLine;<p>만약 계약 상대방이 회사 계속 등기를 준비 중이라면&comma; 계약 체결 전에 등기부등본이 정상적으로 회복되었는지 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다&period;<&sol;p>&NewLine;<div class&equals;"action-button-wrapper">&NewLine;<a href&equals;"https&colon;&sol;&sol;www&period;bizinfo&period;go&period;kr&sol;" class&equals;"action-button" target&equals;"&lowbar;blank" rel&equals;"noopener noreferrer">기업마당 &lpar;중소벤처기업부&rpar; 법인 정보 확인 &srarr;<&sol;a>&NewLine;<&sol;div>&NewLine;<div class&equals;"takeaways-box">&NewLine;<h3>전문가의 마지막 체크리스트<&sol;h3>&NewLine;<ul>&NewLine;<li>계약 직전&comma; <strong>최신 법인 등기부등본<&sol;strong>을 발급하여 &&num;8216&semi;청산간주&&num;8217&semi; 여부와 &&num;8216&semi;청산인&&num;8217&semi; 정보를 확인했는가&quest;<&sol;li>&NewLine;<li>등기부상의 &&num;8216&semi;청산인&&num;8217&semi;과 실제 계약을 체결하는 사람이 <strong>동일 인물<&sol;strong>인지 신분증으로 대조했는가&quest;<&sol;li>&NewLine;<li>만일의 사태를 대비하여 계약서에 <strong>청산법인과의 계약임을 명시하는 특약<&sol;strong>을 추가했는가&quest;<&sol;li>&NewLine;<li>보증금이 시세에 비해 너무 높거나&comma; 계약을 비정상적으로 서두르는 등 <strong>위험 신호<&sol;strong>는 없는가&quest;<&sol;li>&NewLine;<&sol;ul>&NewLine;<&sol;div>&NewLine;<div class&equals;"faq-section">&NewLine;<h2>심층 Q&&num;038&semi;A&colon; 이것까지 해결해 드립니다<&sol;h2>&NewLine;<div class&equals;"faq-item">&NewLine;<p class&equals;"faq-q">Q&period; 청산간주 법인 소유 부동산에 전세권 설정 등기를 할 수 있나요&quest;<&sol;p>&NewLine;<p class&equals;"faq-a">A&period; <strong>네&comma; 가능합니다&period;<&sol;strong> 적법한 청산인과 임대차&lpar;전세&rpar; 계약을 체결했다면&comma; 해당 계약을 근거로 부동산에 전세권 설정 등기를 하는 것 또한 가능합니다&period; 이는 청산 법인의 재산을 관리하는 행위의 일환으로 인정됩니다&period;<&sol;p>&NewLine;<&sol;div>&NewLine;<div class&equals;"faq-item">&NewLine;<p class&equals;"faq-q">Q&period; 계약의 상대방이 청산인 개인인가요&comma; 아니면 법인인가요&quest;<&sol;p>&NewLine;<p class&equals;"faq-a">A&period; <strong>법인입니다&period;<&sol;strong> 계약서상 임대인은 &&num;8216&semi;&lpar;주&rpar;000&&num;8217&semi;가 되며&comma; 청산인은 그 법인의 법적 대표자 자격으로 계약을 체결하는 것입니다&period; 따라서 보증금 반환 의무 등 모든 법적 책임의 주체는 청산인 개인이 아닌 &&num;8216&semi;청산 중인 법인&&num;8217&semi;입니다&period;<&sol;p>&NewLine;<&sol;div>&NewLine;<div class&equals;"faq-item">&NewLine;<p class&equals;"faq-q">Q&period; 이미 계약했는데&comma; 나중에 문제가 생기면 보증금은 어떻게 되나요&quest;<&sol;p>&NewLine;<p class&equals;"faq-a">A&period; 적법한 청산인과 정상적으로 계약했다면 임차인으로서의 권리는 유효합니다&period; 상가건물 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보&lpar;사업자등록&comma; 확정일자 등&rpar;해 두었다면&comma; 해당 부동산이 경매 등으로 넘어갈 경우에도 보증금을 순위에 따라 변제받을 수 있습니다&period; 다만&comma; 절차가 복잡해질 수 있으므로 계약 전 확인이 최선입니다&period;<&sol;p>&NewLine;<&sol;div>&NewLine;<&sol;div>&NewLine;<&sol;div>&NewLine;<p><script type&equals;"application&sol;ld&plus;json">&NewLine;&lbrace;&NewLine; "&commat;context"&colon; "https&colon;&sol;&sol;schema&period;org"&comma;&NewLine; "&commat;graph"&colon; &lbrack;&NewLine; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "BlogPosting"&comma;&NewLine; "mainEntityOfPage"&colon; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "WebPage"&comma;&NewLine; "&commat;id"&colon; "https&colon;&sol;&sol;infotalk&period;co&period;kr&sol;deemed-liquidation-corporation-lease-agreement&sol;"&NewLine; &rcub;&comma;&NewLine; "headline"&colon; "청산간주 법인과의 임대차 계약&comma; 내 보증금은 안전할까&quest; &lpar;계약 전 필독&rpar;"&comma;&NewLine; "description"&colon; "임대인이 '청산간주 법인'일 때 임대차 계약 괜찮을까요&quest; 청산간주의 정확한 의미&comma; 계약의 법적 효력&comma; 보증금을 지키기 위해 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지 체크리스트를 알려드립니다&period;"&comma;&NewLine; "image"&colon; "https&colon;&sol;&sol;infotalk&period;co&period;kr&sol;wp-content&sol;uploads&sol;2025&sol;09&sol;lease-agreement-risk-hero&period;webp"&comma;&NewLine; "author"&colon; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "Person"&comma;&NewLine; "name"&colon; "인포Talk"&NewLine; &rcub;&comma;&NewLine; "publisher"&colon; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "Organization"&comma;&NewLine; "name"&colon; "인포Talk"&comma;&NewLine; "logo"&colon; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "ImageObject"&comma;&NewLine; "url"&colon; "https&colon;&sol;&sol;infotalk&period;co&period;kr&sol;wp-content&sol;uploads&sol;2025&sol;09&sol;android-chrome-512x512-1&period;png"&NewLine; &rcub;&NewLine; &rcub;&comma;&NewLine; "datePublished"&colon; "2025-09-04T04&colon;20&colon;25&plus;09&colon;00"&comma;&NewLine; "dateModified"&colon; "2025-09-04T04&colon;20&colon;25&plus;09&colon;00"&NewLine; &rcub;&comma;&NewLine; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "HowTo"&comma;&NewLine; "name"&colon; "청산간주 법인과 안전하게 임대차 계약하는 방법"&comma;&NewLine; "description"&colon; "법인 등기부등본상 '청산간주' 상태인 법인과 임대차 계약 시 보증금을 지키기 위한 3단계 필수 확인 절차입니다&period;"&comma;&NewLine; "step"&colon; &lbrack;&NewLine; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "HowToStep"&comma;&NewLine; "name"&colon; "1단계&colon; 법인 등기부등본 확인"&comma;&NewLine; "text"&colon; "계약 직전 최신 법인 등기부등본을 발급받아 '청산간주' 날짜와 '청산인'으로 등기된 사람의 이름을 정확히 확인합니다&period;"&NewLine; &rcub;&comma;&NewLine; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "HowToStep"&comma;&NewLine; "name"&colon; "2단계&colon; 청산인 대표권 확인"&comma;&NewLine; "text"&colon; "등기부상의 청산인과 실제 계약자가 동일인물인지 신분증으로 대조하고&comma; 여러 명일 경우 대표권을 확인합니다&period;"&NewLine; &rcub;&comma;&NewLine; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "HowToStep"&comma;&NewLine; "name"&colon; "3단계&colon; 계약서 특약 추가"&comma;&NewLine; "text"&colon; "계약서에 임대인이 청산법인이며&comma; 적법한 청산인이 대표하여 계약함을 명시하는 특약 조항을 추가하여 분쟁의 소지를 없앱니다&period;"&NewLine; &rcub;&NewLine; &rsqb;&NewLine; &rcub;&comma;&NewLine; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "FAQPage"&comma;&NewLine; "mainEntity"&colon; &lbrack;&NewLine; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "Question"&comma;&NewLine; "name"&colon; "청산간주 법인 소유 부동산에 전세권 설정 등기가 가능한가요&quest;"&comma;&NewLine; "acceptedAnswer"&colon; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "Answer"&comma;&NewLine; "text"&colon; "네&comma; 가능합니다&period; 적법한 청산인과 체결한 유효한 임대차 계약을 근거로 해당 부동산에 전세권 설정 등기를 할 수 있습니다&period;"&NewLine; &rcub;&NewLine; &rcub;&comma;&NewLine; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "Question"&comma;&NewLine; "name"&colon; "계약 상대방은 청산인 개인인가요&comma; 아니면 법인인가요&quest;"&comma;&NewLine; "acceptedAnswer"&colon; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "Answer"&comma;&NewLine; "text"&colon; "법인입니다&period; 청산인은 법인의 법적 대표자 자격으로 계약을 체결하는 것이며&comma; 모든 법적 책임의 주체는 청산 중인 법인입니다&period;"&NewLine; &rcub;&NewLine; &rcub;&comma;&NewLine; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "Question"&comma;&NewLine; "name"&colon; "청산간주된 법인은 3년 안에 되살릴 수 있다는데 사실인가요&quest;"&comma;&NewLine; "acceptedAnswer"&colon; &lbrace;&NewLine; "&commat;type"&colon; "Answer"&comma;&NewLine; "text"&colon; "네&comma; 사실입니다&period; 상법에 따라 해산으로 간주된 날로부터 3년 이내에 주주총회 특별결의를 통해 '회사 계속 등기'를 신청하여 법인을 다시 정상 상태로 되돌릴 수 있습니다&period;"&NewLine; &rcub;&NewLine; &rcub;&NewLine; &rsqb;&NewLine; &rcub;&NewLine; &rsqb;&NewLine;&rcub;&NewLine;<&sol;script><&sol;p>&NewLine;